Statut du fermage et du métayage et autres baux ruraux
Introduction de l'Ouvrage numérique de Francis VARENNES
Statut du fermage et baux ruraux
Depuis plusieurs décennies, la location de biens immobiliers utilisés pour l'exercice de l'activité agricole (terres et bâtiments pour l'essentiel) relève en principe d’une législation spécifique qui constitue le statut du fermage et du métayage. Cette législation formule avec précision les droits et obligations des personnes concernées que sont les propriétaires bailleurs et les locataires fermiers.
La compréhension du statut du fermage suppose au préalable d’appréhender l’importance économique et juridique de cette législation qui détermine de façon fondamentale les conditions d’exercice de l’activité agricole et les droits et obligations respectifs des parties contractantes.
1. Importance économique et juridique de la location du foncier dans l'agriculture
La terre en tant que surface agricole utile (SAU) est un élément important de l'entreprise agricole et un facteur de production essentiel de l'agriculture en ce qu’elle constitue le support des productions végétales et animales. On distingue couramment le faire-valoir direct lorsque l'exploitant agricole est propriétaire de la terre et le faire-valoir indirect dans le cas où l'exploitant n'a qu'un titre de location, le foncier appartenant à un propriétaire non exploitant. Le plus souvent, les exploitants ont recours aux deux modes de faire-valoir.
Selon les données statistiques du ministère de l’agriculture (V. Données Agreste), la part des terres agricoles en fermage croît régulièrement pour désormais être supérieure à 75 % du total de la superficie agricole utile. Dans certaines régions, notamment le nord de la France, la part des biens loués atteint plus de 85 % de la SAU (surface agricole utile).
Les relations juridiques entre les propriétaires bailleurs et les exploitants fermiers sont donc importantes et le statut du fermage, qui régit la grande majorité des locations de bien ruraux, constitue une partie essentielle du code rural.
La législation est très développée et complexe. De même, le contentieux et la jurisprudence concernant ce domaine sont abondants. Une juridiction est d'ailleurs spécialisée afin d’examiner en première instance le contentieux des baux ruraux avec le tribunal paritaire des baux ruraux.
2. Bref historique législatif du statut du fermage
Jusqu'à la seconde guerre mondiale, la location de biens ruraux était peu réglementée. Seul le code civil de 1804 comportait quelques dispositions concernant les contrats de location en général et les baux ruraux en particulier. De plus, ces dispositions n'étaient pas obligatoires et les parties pouvaient y déroger.
D'inspiration libérale et individualiste, le code civil considérait que les contractants étaient en mesure de librement négocier les clauses des contrats. L'inconvénient d'une telle conception libérale est que lorsque le rapport de force entre les contractants est inégal et que le marché est déséquilibré, une partie impose sa volonté sans que l'autre puisse faire valoir ses intérêts.
Conçue lors du Gouvernement du Front Populaire, une première version du statut du fermage avait été votée par la Chambre des Députés mais repoussée par le Sénat en 1936, sous la pression des propriétaires. Ensuite, une première loi du 4 septembre 1943, adoptée sous le régime de Vichy à la demande de la Corporation paysanne, avait institué un statut du fermage afin d'encadrer les relations juridiques des propriétaires et des fermiers.
Dès la Libération, cette loi vichyste a été abrogée pour être remplacée par une ordonnance du 17 octobre 1945 modifiée et reprise par une loi du 13 avril 1946 (V. aperçu historique). Modifiés à plusieurs reprises par retouches législatives, ces textes codifiés au sein du code rural constituent les fondements du statut du fermage.
3. Caractère d'ordre public du statut du fermage
En adoptant le statut du fermage, les pouvoirs publics ont substitué à la liberté contractuelle un cadre législatif impératif. Dans ces conditions, le statut du fermage est d'ordre public dans la mesure où les parties ne peuvent pas y déroger. Le contenu du contrat est strictement réglementé sur de nombreux aspects.
Sur ce point, l’article L. 415-12 du code rural est explicite en précisant ainsi que : « Toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre relative au statut du fermage et du métayage est réputée non écrite ». L'adoption de clauses contraires, même d'un commun accord, est déclarée nulle et non avenue en cas de contentieux devant les juridictions compétentes.
Dans ces conditions, les éléments essentiels du contrat de bail tels que notamment le montant du loyer, la durée du contrat, les motifs de résiliation pour mettre fin au bail, les modalités de vente des biens loués sont précisées par le statut du fermage. Les propriétaires et les locataires ne peuvent qu'y souscrire.
4. Affirmation d'un droit d’exploiter concurrent du droit de propriété
L'adoption du statut du fermage a consacré l'émergence d'un nouveau droit professionnel, le droit d'exploiter de l'agriculteur. L'encadrement juridique que constitue le statut du fermage a pour objectif de protéger l'exploitant fermier en lui assurant une stabilité dans les lieux et la pérennité économique de l'exploitation.
Le foncier loué, en tant qu'outil de travail et sources de revenus, bénéficie ainsi d'un cadre juridique protecteur pour l'exploitant. Ce dernier est assuré de disposer d'une certaine superficie pour une certaine durée avec un loyer limité.
Force est de constater toutefois que ce droit d'exploiter constitue une forme de restriction au droit de propriété tel que défini par l’article 544 du code civil. Les prétentions des propriétaires sont strictement limitées.
Sur ce sujet, il est à noter l’arrêt important de la Cour européenne des droits de l’homme en date du 19 juin 2008. Dans le cadre de cette affaire, un propriétaire bailleur français et son fils, candidat à la reprise des biens loués, avaient été déboutés par les juridictions françaises qui avaient refusé l’exercice du droit de reprise des biens loués et confirmé le droit au maintien dans les lieux du fermier.
Dans la foulée, les intéressés avaient saisi la Cour de Strasbourg en alléguant une atteinte au respect de leurs biens au sens de l’article 1 du Protocole n° 1 à la Convention européenne des droits d’homme. Plus précisément, les intéressés se plaignaient de l’arrêt de la Cour de cassation du 18 décembre 2002, qui avait, selon eux, violé le droit de propriété du premier requérant propriétaire, qui se trouvait dans l’impossibilité de reprendre possession des terres louées.
En réponse, la Cour européenne précise qu’elle estime normal que le législateur français dispose d’une grande latitude pour mener une politique économique et sociale. La Cour de Strasbourg accepte l’argument du Gouvernement français, selon lequel les dispositions en cause poursuivent un but d’intérêt général, à savoir, d’une part, garantir au locataire exploitant la sécurité du maintien dans les lieux pour rentabiliser ses investissements et, d’autre part, soutenir les exploitations agricoles moyennes comme modèle de développement de l’agriculture française, en facilitant la transmission familiale.
La Cour considère que, compte tenu de la marge d’appréciation des Etats en la matière, un juste équilibre a été ménagé en l’espèce entre les exigences de l’intérêt général et la protection du droit au respect des biens du requérant. La Cour conclut en conséquence que la législation du statut du fermage ne constitue pas une violation de l’article 1 du Protocole n° 1 de la Convention européenne (CEDH, 18/06/2008, n° 7804/03, arrêt Gauchin c/France).
5. Distinction entre baux ruraux et statut du fermage
La notion de bail rural recouvre un ensemble de contrats de location de bien ruraux immobiliers ou même mobiliers (bail à ferme, métayage, bail à cheptel...).
Le plus courant des baux ruraux est le bail à ferme. Il s'agit d'un contrat de location d'un domaine agricole, composé de terres avec ou sans bâtiment, pour laquelle le locataire appelé fermier verse un loyer dénommé fermage.
6. Plan
Le bail à ferme est le bail rural le plus utilisé ; c'est aussi le contrat qui est intégralement réglementé par le statut du fermage. A ce titre, le statut du fermage encadre strictement les relations contractuelles existant entre les locataires fermiers et les propriétaires bailleurs, contrat de location qui constitue bail rural le plus courant (1ère partie).
Parallèlement, une série de conventions distinctes des baux à ferme proprement dits coexiste avec le statut du fermage. Ces contrats particuliers dérogent de façon plus ou moins importante au statut du fermage (2ème partie).
Ce domaine est relativement conflictuel et donne lieu à la production d’une jurisprudence abondante rendue par les tribunaux paritaires des baux ruraux, les cours d’appel et la Cour de cassation. De ce fait, il convient d’examiner les particularités des juridictions spécialisées en matière de baux ruraux (3ème partie).
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